>> TIN NÓNG CHÍNH PHỦ: Thủ tướng Chính phủ trả lời chất vấn về xây dựng Khu đô thị khoa học Quy Hòa

Tôi ghé quán cafe sát cạnh khu đô thị, quán nhỏ nằm trong sân của một ngôi nhà tương đối khang trang. Nếu không có khu đô thị thì giờ đây trước mắt tôi sẽ là cánh đồng lúa vàng ươm đang vào mùa gặt. Tôi hỏi cô chủ quán trước có trồng lúa không thì cô trả lời ngày xưa trong khu đô thị này có một phần đất ruộng của cô, cách đây nhiều năm có vài người trên thành phố xuống hỏi mua với giá rất cao nên cô bán hết và xây được căn nhà sau lưng, từ đó thôi làm ruộng và ngồi bán cafe cóc như bây giờ.

Bẵng đi vài năm để ruộng hoang rồi sau đó có doanh nghiệp đến xây dựng khu đô thị như bây giờ. Tôi hỏi thế những người trong xóm có ruộng khác giờ làm gì, ở đâu thì cô cũng không biết, đa phần thấy được giá đã bán hết, số thì xây nhà kiếm việc khác làm, số thì vì tự nhiên có nhiều tiền quá nên sinh ra ăn chơi, tiêu hết tài sản, cũng không còn ruộng vườn nhà cửa kế sinh nhai nên đã di cư đi nơi khác kiếm sống.

Những cảnh đời như cô “cựu nông dân” bán cafe kể trên không phải hiếm gặp trong cơn lốc đô thị hóa đang tràn qua khắp các miền nông thôn, đặc biệt là những nơi gần các đô thị lớn. Người nông dân cả cuộc đời chân lấm tay bùn, chưa bao giờ được được cầm số tiền lớn vì vậy thường sẽ chọn bán đất để hòng tìm một cơ hội đổi đời, tuy nhiên do thiếu những kỹ năng quản lý tài chính, đầu tư mà đa phần trong số tài sản đó trở thành tiêu sản.

Nhận thấy trục trặc đó nên Luật Đất đai 2013 đã đưa ra các quy định nhằm hạn chế việc bán đất nông nghiệp, đặc biệt là đất lúa, tuy nhiên vì lợi ích của việc đầu cơ đất sau đó chờ các hạ tầng kết nối lớn của nhà nước để làm nhà ở là quá lớn, vì vậy không thiếu cách để các nhà phát triển bất động sản (BĐS) “lách” quy định hạn chế mua gom đất nông nghiệp của người dân.

Vì vậy để hạn chế những hệ lũy xã hội của hiện tượng này thì phải có những cách tiếp cận khác nhằm triệt tiêu lợi nhuận của việc đầu cơ đất nông nghiệp chứ không phải mạnh sử dụng biện pháp “mệnh lệnh hành chính”, trong đó Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về đất đai đã nêu ra phương pháp rất hiệu là chủ yếu giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Như vậy đối với đất nông nghiệp chưa giải phóng mặt bằng thì những người đầu cơ đất sẽ không đảm bảo cơ hội làm giàu thông qua việc mua gom đất “chờ thời – chờ quy hoạch”, vì việc giao đất làm BĐS sẽ phải thông qua đấu thầu công khai, nếu có doanh nghiệp khác đấu thầu thắng thì xem như “tay trắng”, chênh lệch địa tô siêu ngạch của việc đầu cơ đất nông nghiệp đã cơ bản bị triệt tiêu.

Tuy nhiên theo dự thảo mới nhất của Luật Đất đai thì vẫn cho phép thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại thông qua việc “mua gom” đất ở và đất khác (bao gồm cả đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp), không còn bắt buộc toàn bộ phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất như tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng. Điều này đồng nghĩa với việc những người đầu cơ vẫn còn có thể đi gom đất nông nghiệp của nông dân, rồi “chờ hoặc chủ động chờ” quy hoạch, tiếp tục để đất hoang hóa hoặc đẩy những người nông dân vào tình cảnh giống như những người hàng xóm của cô bán cafe đầu bài viết.

Sau khi Nhà nước xây dựng hạ tầng khung bằng tiền thuế của người dân thì họ sẽ hưởng địa tô siêu ngạch. Việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận “mua gom” quyền sử dụng đất thiết nghĩ chỉ phù hợp với loại đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp khác. Đất phi nông nghiệp khác ở đây là có thể hiểu là những quỹ đất đang được khai thác kinh doanh, trong trường hợp nếu làm dự án nhà ở thương mại có hiệu quả hơn thì Nhà nước có thể khuyến khích người có đất thỏa thuận với nhà phát triển BĐS để triển khai dự án nhà ở thương mại.

Cũng cần phải lưu ý đến thời hạn sử dụng còn lại của các quỹ đất phi nông nghiệp khác, nếu quỹ đất này chỉ còn vài năm nữa là hết hạn sử dụng và không phù hợp quy hoạch để tiếp tục sản xuất kinh doanh thì nên ưu tiên “chờ” đến khi hết thời hạn, nhà nước sẽ thu hồi quỹ đất này, sau đó tiến hành đấu giá sẽ hiệu quả hơn. Chỉ trong trường hợp nếu thời gian sử dụng còn dài ví dụ trên 10 năm (bằng một chu kỳ quy hoạch sử dụng đất) thì có thể cho phép các bên tự thỏa thuận để thực hiện dự án nhà ở thương mại như đã nói ở trên.

Để giải quyết trường hợp quỹ đất nông nghiệp xen cài trong các đô thị thì luật có thể cho phép các nhà phát triển BĐS được phép thỏa thuận “mua gom” quỹ đất nông nghiệp này. Tuy nhiên cần giới hạn thấp nhất có thể phương pháp này ví dụ đối với khu vực đô thị là các dự án có quy mô phải dưới 02 héc-ta và các khu vực còn lại thì có quy mô dự án phải dưới 05 héc-ta, tất cả các trường hợp còn lại đều phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất. Điều này sẽ loại bỏ trường hợp dự án rộng hàng chục, hàng trăm héc-ta nhưng chỉ có 100 m2 đất ở, còn lại là đất khác, hay việc phân lô bán nền tự phát tràn lan, giữa “đồng không mông quạnh” lại mọc lên một khu dân cư nhưng không một bóng người. Hạn chế tối đa tình trạng một số người nhờ việc “nắm quy hoạch”, từ đó đầu cơ đất để kiếm địa tô siêu ngạch.

Lợi nhuận khổng lồ từ việc đầu cơ đất còn gây ra nguy cơ mất cán bộ vì không phải ai cũng có thể cam kết giữ mình trước cám dỗ vật chất. Việc kiếm chênh lệch địa tô siêu ngạch từ đất đai một cách dễ dàng như vậy đã khoét sâu khoảng cách giàu nghèo, gây ra hệ quả khủng khiếp khi khiến giá đất tăng phi mã, người nông dân bán đi mảnh đất của tổ tiên họ nhưng chỉ vài năm sau sẽ cay đắng nhận ra rằng mình không thể mua lại nổi chính mảnh đất ấy dù chỉ vài m2, nguồn lực xã hội thay vì chảy vào lao động sản xuất thì chỉ chực chờ đầu cơ vào đất, những người trẻ chỉ còn biết “buông xuôi” số phận khi họ dù có lao động, không ăn, không tiêu cả đời cũng chẳng thể mua nổi ngôi nhà mơ ước.

Lý luận của thể chế chúng ta là tốt đẹp khi phân loại đất thành các mục đích sử dụng khác nhau để khai thác tối đa nguồn lực từ đất, đồng thời cũng tôn trọng sự điều tiết của thị trường, tôn trọng quyền tự do chuyển nhượng và quy luật giá trị của quyền sử dụng đất. Chúng ta có những chính sách ưu đãi cho người nông dân khi họ có thể được giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, nhưng đâu đó tại những ruộng vườn gần đô thị lớn người ta vẫn đang mua bán đất nông nghiệp với giá hàng triệu đồng, thậm chí hàng chục triệu đồng, trong khi đó mức đền bù đất nông nghiệp của nhà nước chỉ là vài trăm nghìn đồng, không lẽ việc trồng lúa, trồng cây lại cho lợi nhuận khổng lồ như vậy.

Thật khó để chấp nhận nếu có ai đó lại sử dụng những lý luận tốt đẹp của thể chế chúng ta vào việc đầu cơ để hưởng chênh lệch địa tô siêu ngạch từ việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Quốc hội đang chuẩn bị họp phiên bất thường vào ngày 15/01/2024 tới đây để thông qua Dự thảo Luật Đất đai. Theo quy định của dự thảo mới nhất về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất thì điểm b khoản 1 Điều 127 quy định như sau: “b) Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”. Nếu quy định như trên thì rất dễ xảy ra những trục trặc xã hội như bài phân tích trên, vì vậy tại điểm này đề nghị điều chỉnh lại như sau: “b) Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác đáp ứng điều kiện theo quy định của Chính phủ và Hội đồng nhân dân cấp tỉnh với quy mô sử dụng đất dưới 2 ha tại khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, và dưới 5 ha đối với các khu vực khác”. Quy định như trên thì theo từng thời kỳ và theo từng địa phương Nhà nước có thể đưa ra các quy định cụ thể khác nhau cho phù hợp thực tiễn. Đồng thời cũng hạn chế việc mua gom, đầu cơ đất nông nghiệp để làm nhà ở thương mại tràn lan, gây lãng phí nguồn lực đất đai và nguồn lực xã hội, phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2023 về điều tiết việc việc chuyển nhượng đất đã có hạ tầng kỹ thuật (phân lô bán nền).

(*) Chuyên gia pháp lý dự án, CEO Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN)