>>>Doanh nghiệp bất động sản “loay hoay” chờ khung pháp lý mới

3 yếu tố tác động đến triển vọng ngành BĐS

Đánh giá về triển vọng cho ngành bất động sản (BĐS) trong năm 2024, Công ty Chứng khoán MBS cho rằng, triển vọng ngành BĐS sẽ tích cực hơn nhờ các yếu tố sau:

Thứ nhất, lãi suất đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường. Kể từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tài cấp vốn hiện nay đã về mức 4,5% (thấp hơn so với mức trong thời điểm Covid 2020). Nhờ đó, lãi suất cho vay hiện nay dao động quanh mức 9% - 11% (giảm từ mức 12% - 13% thời điểm nửa sau 2022).

Lãi suất giảm là yếu tố sẽ tác động tích cực đến cả cung lẫn cầu trên thị trường BĐS: Lãi suất ở mức thấp tác động tích cực đến khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp BĐS nhằm triển khai các dự án mới. Nhờ áp lực tài chính giảm bớt, các chủ đầu tư có thể rút ngắn thời gian triển khai dự án và nâng cao nguồn cung cho thị trường. Lãi suất cho vay hợp lý tạo điều kiện thuận lợi để mua nhà trong bối cảnh các chủ đầu tư và ngân hàng tăng cường ưu đãi trong chính sách bán hàng.

Thứ hai, kỳ vọng vướng mắc về pháp lý sẽ dần được giải quyết. Theo MBS, vào cuối năm 2023, Chính phủ đã chính thức thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi với mục tiêu quy định rõ ràng hơn về pháp lý của các loại hình BĐS (đặc biệt là BĐS nghỉ dưỡng) và thắt chặt một số điều khoản trong giao dịch BĐS.

Hơn nữa, trong năm 2024, Luật Đất đai được kỳ vọng sẽ được đưa ra ở kỳ họp Quốc hội bất thường và thông qua với những quy định cụ thể về xác định tiền sử dụng đất, nguồn gốc đất để triển khai các dự án thương mại và quy hoạch các dự án mới. Từ đó, có thể rút ngắn thời gian, thủ tục pháp lý triển khai dự án và cải thiện nguồn cung cho thị trường.

Thứ ba, các chính sách hỗ trợ thị trường trái phiếu hỗ trợ thanh khoản cho doanh nghiệp. MBS cho rằng, bên cạnh Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở, Chính phủ đã thông qua một số Nghị định nhằm hỗ trợ thị trường trái phiếu và giảm bớt áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp.

Hiện tại, đang có 1 số đề xuất về việc gia hạn Nghị định 08 đến hết năm 2024 trong bối cảnh năm 2024 là đỉnh điểm đáo hạn của trái phiếu BĐS. Nếu đề xuất này được thông qua sẽ mang lại tác động tích cực đến các chủ đầu tư khi giảm bớt áp lực thanh khoản và tạo điều kiện phát triển cho thị trường trái phiếu.

Hoạt động M&A sẽ trở nên sôi động

Tuy nhiên, Công ty Chứng khoán này cho rằng, vẫn còn những thách thức cho các doanh nghiệp BĐS, khi các dự án bị đình trệ, nguồn cung giảm và khả năng tiếp cận vốn ngân hàng vẫn còn khó khăn.

Theo MBS, tỷ trọng hàng tồn kho và người mua trả tiền trước trên TTS cũng đang trong xu hướng giảm do thị trường BĐS ảm đạm. Giá trị hàng tồn kho cuối quý III/2023 đạt 453,4 nghìn tỷ đồng gần như không có thay đối so với đầu năm cho thấy các dự án BĐS đang tạm dừng triển khai. Điều này sẽ tác động tiêu cực đến kết quả kinh doanh và nguồn vốn của doanh nghiệp bị “đóng băng” tại các dự án dở dang.

Nhận định về xu hướng phát triển của ngành BĐS trong năm 2024, MBS cho rằng, các hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn và M&A dự án BĐS sẽ sôi động trong năm 2024. Đồng thời cho biết, để vượt qua khó khăn về tiếp cận vốn vay ngân hàng, một số doanh nghiệp BĐS niêm yết đã lên kế hoạch huy động vốn trên sàn.

“Đây cũng sẽ là xu hướng huy động vốn của các công ty BĐS trong năm 2024 vì trong bối cảnh nợ xấu tăng mạnh, các ngân hàng sẽ thận trọng hơn trong quá trình cho vay BĐS. Hơn nữa, sang năm 2024, triển vọng hồi phục của thị trường chứng khoán trở nên rõ nét với kì vọng các Ngân hàng trung ương thế giới hạ lãi suất, phát hành cổ phiếu tiếp tục là phương thức huy động vốn chiến lược của một số doanh nghiệp" - MBS nhận định.

Bên cạnh đó, đơn vị này kỳ vọng, hoạt động M&A các dự án BĐS cũng sẽ trở nên sôi động trong năm 2024 bởi: Sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp BĐS đang yếu đi, do đó việc bán dự án là cần thiết để có thể duy trì hoạt động và phát triển.

Ngoài ra, lãi suất điều hành của Mỹ dự báo giảm 4 lần về mức 4,25% trong năm 2024. Điều này sẽ củng cố nguồn tín dụng cho các tổ chức nước ngoài muốn mua lại các dự án BĐS ở Việt Nam, cùng với đó, lãi suất phi rủi ro ở thị trường quốc tế thấp hơn cũng sẽ làm tăng định giá của các dự án BĐS Việt Nam đối với các tổ chức quốc tế. Từ đó có thể khiến cung cầu gặp nhau và hoạt động M&A trở nên sôi động hơn.