Thực tế, trong nhiều tranh chấp chung cư diễn ra gần đây, chưa có vụ việc nào được giải quyết dựa trên các thỏa thuận giữa các bên. Nhiều vụ việc làm tốn khá nhiều giấy mực báo chí, trong khi chính quyền địa phương mất nhiều thời gian, công sức hòa giải, nhưng căng thẳng vẫn kéo dài. Trong đó, một số vụ đi vào bế tắc, khi cả chủ dự án và cư dân vẫn mỗi người một ý, khiến căng thẳng leo thang, thậm chí xảy ra bạo lực.

Tại TP Hà Nội, địa bàn quận Hoàng Mai được cho là một trong những nơi có nhiều mâu thuẫn, tranh chấp nhất thành phố với hàng chục toà nhà chung cư thường xuyên xảy ra xung đột, đến nay vẫn chưa thể xử lý triệt để khiến tình hình an ninh trật tự tại địa phương luôn phức tạp. Trong đó phải kể đến những tranh chấp tại chung cư Phương Đông Green Park (số 1 Trần Thủ Độ) và chung cư Osaka Complex (ngõ 48 Ngọc Hồi trên địa bàn phường Hoàng Liệt) đã làm nóng dư luận trong thời gian gần đây.

Cụ thể, tại chung cư Phương Đông Green Park (số 1 Trần Thủ Độ, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội) do Công ty TNHH MTV Đầu tư Phương Đông làm chủ đầu tư, từ cuối năm 2023 tại đây thường xuyên xảy ra tình trạng cư dân tập trung, căng băng rôn tại ban công các căn hộ, yêu cầu chủ đầu tư tổ chức hội nghị nhà chung cư, bàn giao quỹ bảo trì 2% cho cư dân. Dù chính quyền UBND phường Hoàng Liệt đã rất quyết liệt vào cuộc giải quyết nhưng đến nay vẫn chưa thể xử lý dứt điểm tranh chấp.

Đáng chú ý, tại chung cư Osaka Complex (ngõ 48 Ngọc Hồi trên địa bàn phường Hoàng Liệt), tranh chấp tại đây dường như đã đến đỉnh điểm  khi những vụ việc mất an ninh trật tự, hành hung, huỷ hoại tài sản... liên tiếp xảy ra. Được biết, hiện phía cơ quan Công an quận Hoàng Mai đang trong thụ lý và giải quyết vụ việc.

>>Có “nhóm lợi ích” trong những “cuộc chiến” chung cư?

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp xung quanh vấn đề này, luật sư Tạ Anh Tuấn – Giám đốc điều hành Công ty Luật EMME LAW cho rằng, một nguyên nhân lớn dẫn đến những xung đột tại các nhà chung cư hiện nay là bởi việc chậm trễ thành lập ban quản trị. Theo quy định, sau 1 năm đưa chung cư vào sử dụng phải thành lập ban quản trị, ngoài chủ đầu tư, UBND phường có thẩm quyền tổ chức hội nghị. Việc “chây ì” thành lập ban quản trị đặt ra vấn đề trách nhiệm của chính quyền địa phương.

''Chính quyền địa phương phải đứng ra đôn đốc thành lập ban quản trị và tổ chức hội nghị chung cư lần đầu cũng như phải xây dựng kế hoạch để kiểm tra và xử lý hoặc đề xuất các cơ quan cấp trên xử lý các vi phạm'', luật sư Tạ Anh Tuấn nói.

Trao đổi thêm với phóng viên, luật sư Tạ Anh Tuấn cho biết, một số liệu khảo sát cho thấy có tới gần 33% chung cư ở Hà Nội chưa thành lập được ban quản trị, trong đó có những chung cư chậm trễ hàng chục năm. Cũng theo vị luật sư, điều vô lý là đến nay hầu như chưa có một chung cư nào bị xử phạt.

“Quy định thời gian thành lập có, quy định xử phạt có nhưng lại không thực thi. Hàng loạt lý do được đưa ra để biện minh cho việc chậm thành lập ban quản trị chung cư. Rõ ràng, nếu làm hết trách nhiệm thì chính quyền địa phương không thể ngoài cuộc trước những cuộc xung đột, tranh chấp, thậm chí xô đẩy, cãi cọ kéo dài”, luật sư Tuấn thẳng thắn nói.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho biết, hiện nay nội dung quản lý vận hành nhà chung cư đã được điều chỉnh bởi pháp luật nói chung và pháp luật chuyên ngành như: Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Xây dựng 2014… Tuy nhiên, theo luật sư Biên, dù đã được quy định trong luật, nghị định hướng dẫn thi hành và thông tư, nhưng các tranh chấp vẫn ngày càng gia tăng là một vấn đề cần thiết phải xem xét.

Chia sẻ rõ hơn về điều này, vị luật sư Biên lý rằng, những quy định hiện hành mới chỉ đáp ứng được nhu cầu khắc phục giải quyết các vướng mắc chủ yếu trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

“Tuy nhiên, mối quan hệ trong lĩnh vực sử dụng, quản lý nhà chung cư vẫn rất phức tạp. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật vẫn chưa hoàn thiện kịp thời so với sự phát triển của các mối quan hệ xã hội tại các tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư. Từ đó dẫn đến việc các cơ quan quản lý cũng không thể can thiệp mạnh mẽ”, luật sư Nguyễn Đức Biên nói.

Chỉ ra thực tế đang có một số bất cập trong ban quản trị, vị luật sư dẫn chứng cụ thể như việc bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho ban quản trị căn hộ, nhiều khi ban quản trị sử dụng quỹ chưa hiệu quả, ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân. Hay như nhiều dự án hiện tại, hệ thống phòng cháy chữa cháy đã bị tê liệt, hệ thống này thuộc hạng mục bảo trì, nhưng ban quản trị không sử dụng quỹ bảo trì để xử lý hệ thống đó khi hỏng hóc.

“Tranh chấp tại các toà nhà chung cư vẫn đang là vấn đề chưa có hồi kết. Có nhiều trường hợp người dân và chủ đầu tư không thể ngồi cùng nhau để tháo gỡ. Do vậy cần phải sử dụng các quy định của pháp luật để giải quyết tranh chấp và xung đột. Khi quyền lợi các bên đều bị ảnh hưởng thì cần thiết phải áp dụng quy định của pháp luật để tiến hành giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp”, luật sư Biên chia sẻ.