>> KHƠI THÔNG NGUỒN CUNG BẤT ĐỘNG SẢN PHÍA NAM: Cần đẩy nhanh thời hiệu các luật mới

Tại diễn đàn, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chia sẻ, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM là hiệp hội đầu tiên đưa ra những ý kiến khó khăn của thị trường, trong đó nêu rõ vướng mắc về pháp lý chiếm 70%.

Theo ông Châu, thị trường địa ốc hiện vẫn còn một số bất cập trong việc xử lý vướng mắc của các dự án bất động sản, nhà ở do một số quy định của luật. Có thể kể đến sự bất cập do quy định doanh nghiệp chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở, hoặc đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại...

>> KHƠI THÔNG NGUỒN CUNG BẤT ĐỘNG SẢN PHÍA NAM: Còn nhiều điểm cản trở dòng tiền đầu tư

Lãnh đạo Hiệp hội cho biết, hiện nay Chính phủ đang phối hợp với Ủy ban Thường vụ Quốc hội để trình Quốc hội xem xét ban hành “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” nếu được Quốc hội thông qua sẽ có nhiều trường hợp nhà đầu tư thực hiện phương thức “thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất” để thực hiện dự án đầu tư.

Trong đó, tại Điều 16 “dự thảo Nghị định” chỉ quy định việc “xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại Điều 94 Luật Đất đai” đối với “trường hợp Quỹ phát triển đất ứng vốn cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất”, nhưng chưa quy định về “khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” đối với trường hợp nhà đầu tư thực hiện phương thức “thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất” để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhưng phải đáp ứng “điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất” theo quy định tại Điều 122 và Điều 127 Luật Đất đai 2024, nên rất cần thiết bổ sung nội dung này vào khoản 4 (mới) Điều 16 “dự thảo Nghị định”.

Do đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung các căn cứ để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc “khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” là “giá nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với trường hợp nhà đầu tư thực hiện theo phương thức “thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất” theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2024 và kiểm soát, không để xảy ra trường hợp nhà đầu tư “kê khống” chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư làm thất thu ngân sách nhà nước, như sau:

Thứ nhất, hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về đất đai. Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Thứ ba, chứng từ đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Thứ tư, xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp huyện về các thửa đất trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng mà nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ năm, văn bản thẩm định của đơn vị tư vấn thẩm định giá được Hội đồng thẩm định giá đất thẩm định về tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý của các hợp đồng giao dịch trên đây và giá chuyển nhượng để “loại trừ” trường hợp nhà đầu tư có thể “kê khống” chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm thất thu ngân sách nhà nước.

Bàn về giải pháp cho thị trường, ông Châu chia sẻ: "Một trong những giải pháp cho thị trường bất động sản là tăng tổng cầu nhà ở. Nhưng điều cần lưu ý không phải là tổng nhu cầu nói chung mà là tổng nhu cầu có khả năng thanh toán. Để làm được điều này và hạn chế đầu cơ, chúng ta phải phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đó là hướng chủ đạo".