>> Chung cư liên tục tăng giá, khách hàng thận trọng xuống tiền

Chỉ trong 3 tháng đầu năm, thị trường bất động sản Hà Nội đã liên tục chứng kiến những đợt tăng giá mạnh mẽ ở nhiều phân khúc, đặc biệt là chung cư. Diễn đàn Doanh nghiệp đã có cuộc trao đổi cùng bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam xung quanh vấn đề này.

- Nguyên nhân do đâu mà sau Tết Nguyên đán giá bất động sản, đặc biệt là căn hộ chung cư không ngừng tăng cao, thưa bà?

Có một vài lý do khiến thị trường bất động sản, cụ thể ở đây là thị trường căn hộ Hà Nội trong quý 1/2024 có một vài "cơn sóng" nhìn thấy rõ.

Thứ nhất, trong một thời gian dài ở Hà Nội bị thiếu nguồn cung rất nhiều, đặc biệt là nguồn cung dành cho nhu cầu ở thực, đó là những nguồn cung ở phân khúc trung cấp và tiệm cận với giữa trung cấp và cao cấp.

Nhìn về tốc độ tăng trưởng dân số, tốc độ mà đô thị hóa, số lượng người tới thành phố Hà Nội đi làm, đi học thì nhu cầu thực để ở, để thuê nhà rất cao.

Trong khi đó nguồn cung cực kỳ thấp, như năm 2023 tổng nguồn cung và chào bán mới tại thị trường Hà Nội chỉ là 10.000 căn, chỉ bằng một phần tư so với thời điểm bình thường. Nhu cầu nhà ở đang bị dồn lại trong một thời gian dài khiến giá nhà bị đẩy lên. Một quy luật rất dễ hiểu đó là khi cung - cầu chênh lệch nhiều thì mức giá sẽ tăng lên.

Thứ hai, mức giá tại thị trường Hà Nội đang ở khoảng giá hợp lý nếu so với những khu vực khác hoặc thậm chí là đang thấp hơn so với TP.HCM.

Cách đây khoảng 3-4 năm, TP.HCM đã lập đỉnh giá rất cao và đến thời điểm này, giá bất động sản Hà Nội so sánh cùng vị trí tương đương, chất lượng tương đương thì các chủ đầu tư vẫn có cơ sở để chào bán với mức giá cao hơn một ít so với mức giá trung bình.

Với những dự án mua đi bán lại, các nhà đầu tư cũng có những cơ sở để nâng giá lên. Đặc biệt, ghi nhận trên thị trường thứ cấp CBRE thấy mức tăng trung bình khoảng 16% so với cùng kỳ năm trước, mức giá tăng cao nhất kể từ giai đoạn COVID - 19 xuất hiện. Đỉnh điểm có những dự án tăng tới mức 40%, nhưng cũng có những dự án chỉ tăng khoảng 10%.

Thứ ba, nguồn tiền rút ra từ tiết kiệm ngân hàng. Hiện tại, lãi suất tiền gửi ngân hàng đã giảm rất nhiều so với trước đây. Đã có những thời điểm lãi suất tiết kiệm có thể lên đến hai chữ số, sau đó dù giảm xuống nhưng vẫn giữ ở mức cao trong một thời gian dài. Những khoản tiết kiệm này thường có kỳ hạn 1 - 2 - 3 năm, và đây là thời điểm nguồn tiền này bắt đầu đáo hạn và rút tiền ra. Mức lãi suất hiện thấp so với các kênh đầu tư khác, bất động sản hấp dẫn khiến nguồn tiền chực chờ vào phân khúc này cực kỳ dồi dào.

Song, việc có những cơn sóng giá hay có sự tăng giá không phải diễn ra tất cả dự án, nó sẽ tập trung vào những khu vực liên quan nhiều đến nhu cầu ở thực, có vị trí thuận tiện giao thông, đầy đủ hạ tầng, tiện ích.

>> Chung cư Hà Nội tăng giá theo ngày

- Liệu làn sóng này có tiếp diễn từ nay đến cuối năm và mức tăng dự kiến như thế nào, thưa bà?

Nhìn về tổng thể cả năm 2024, mức giá tăng trên thị trường sơ cấp sẽ rơi vào khoảng 10%, trong quý 1 đã tăng đến 19%, nhưng đến cuối năm rất nhiều dự án khác ở các phân khúc khác được chào bán ra thị trường thì sẽ làm chậm đà tăng giá này.

Đặc biệt, cuối năm, phân khúc trung cấp và tiệm cận cao cấp sẽ tập trung nhiều. Giá trên thị trường thứ cấp, theo tôi sẽ tiếp tục ở mức hai con số và nếu tính toàn bộ cả năm 2024, sẽ tăng đâu đó khoảng tầm từ 16 - 20%.

- Theo bà dự báo đà tăng giá đến bao giờ ngừng?

Tất nhiên giá nhà không thể tăng mãi được và nó sẽ chỉ dừng lại ở một mức người mua có khả năng chi trả mà thôi và dừng lại ở mức nào sẽ phụ thuộc vào từng dự án.

Ví dụ như tại TP.HCM, trong giai đoạn 2017 - 2021, trong 5 năm, giá nhà ở đây liên tục tăng cho đến năm 2022 mới chững lại. Bởi nó đã tăng đến mức người mua không chịu nổi, khi mức trung bình của các dự án mở bán mới đều ở khoảng 100 triệu đồng/m2, các dự án bình dân có giá trung bình khoảng tầm 65 triệu đồng/m2, cao nhất có những dự án lên tới 250 triệu đồng/m2.

Có thể thấy là khi đã ở mức rất cao thì nó sẽ dừng lại. Tương tự như vậy, khi nhìn vào TP Hà Nội những khu vực có vị trí tốt, tương đồng như TP.HCM và mức giá của nó mới chỉ ở mức 70 - 80 triệu đồng/m2 thì đến lúc tăng đến 100 triệu đồng/m2 có thể sẽ phải dừng lại, không tăng được nữa.

Nhưng những dự án không phải ở trung tâm, đang ở mức giá 30 - 40 triệu đồng/m2 thì có thể tăng đến 50 triệu đồng/m2 rồi dừng lại, phụ thuộc từng dự án và ngưỡng chi trả của người dân.

Bên cạnh đó, thị trường cũng sẽ có những chu kỳ tăng trưởng 4 - 5 năm. Thị trường Hà Nội trong khoảng 2 năm trở lại đây đã có sự tăng trưởng giá, room tăng giá vẫn còn nhưng đến lúc cũng sẽ dừng lại.

- Trân trọng cảm ơn bà!